根据《土耳其债法典》(Türk Borçlar Kanunu, TBK)第344条,住宅及有屋顶的经营场所租赁续期后适用的租金涨幅,不得超过上一租赁年度消费者价格指数(TÜFE)十二个月平均变动率。即使双方约定了更高的比例,超出部分也不具有效力;2024年7月到期的25%临时上限已不再适用。

  • 上限:土耳其统计局(TÜİK)公布的CPI十二个月平均变动率(TBK第344条第1款)。
  • 合同未约定比例的,由法官在不超过同一上限的前提下按公平原则确定涨幅。
  • 租期超过五年的,法官可结合可比租金重新确定租金。
  • 租金确定之诉可随时提起;若要使判定的租金自新租期开始即约束承租人,须在新租期开始前至少30天提起,或出租人在此期限内已书面通知涨租(第345条)。

租金涨幅如何计算?

法律将涨幅限制为"上一租赁年度消费者价格指数十二个月平均变动率"。该数据即TÜİK每月CPI公报中的"十二个月平均变动"一栏,以租赁续期当月的公报为准。

需注意,年度同比通胀率与十二个月平均变动率是不同的数字,法条采用后者。

计算示例

以下数字纯属假设,仅用于说明方法;实际比例请查阅TÜİK最新公报。

项目数值
当前月租金20,000里拉
假设十二个月平均变动率40%
计算20,000 × 1.40
新租金上限28,000里拉

如示例所示,计算方法是将比例适用于当前租金,新租金成为下一次续期的基数。租赁年度是自租赁起始日起算的十二个月,因此涨租按租赁周年而非日历年度进行。所用比例为续期当月公报的比例,每年都会变化,不能沿用上一年的比例。

合同约定了更高的涨幅会怎样?

第344条第1款规定,当事人的约定仅在不超过CPI十二个月平均变动率时有效。因此即使合同写明"每年涨50%",超出当年上限的部分也无效。该规则同样适用于一年以上的租赁。未约定比例的,由法官考虑租赁物状况,在同一上限内确定租金。

25%上限是否仍然有效?

否。临时第1条和临时第2条曾将住宅租金涨幅限制在25%。临时第2条涵盖2023年7月2日至2024年7月1日(含)期间续期的租期。此后续期的租期仅适用第344条的CPI上限。

租期超过五年的租金如何确定?

根据第344条第3款,租期超过五年、五年后续期的租赁,以及此后每满五年,新租赁年度的租金由法官确定,法官综合考虑CPI十二个月平均变动率、租赁物状况和可比租金。此时CPI上限不再是约束性上限,而由法官依公平原则裁量。

租金确定之诉何时可以提起?

依第345条,该诉讼可随时提起。要使法院确定的租金自新租期开始起约束承租人,须在新租期开始前至少三十天提起,或出租人在此期限内已书面通知涨租;满足其一的,可在新租期结束前提起。合同本身约定新租期涨租的,在新租期结束前提起之诉所确定的租金同样自新租期开始起适用。

所需材料与受理法院

  • 租赁合同及补充协议,
  • 租金支付的银行凭证,
  • 书面涨租通知(公证通知更便于举证),
  • 可比租金证明(邻近租赁合同、估价报告)。

诉讼向租赁物所在地的民事和平法院(sulh hukuk mahkemesi)提起。管辖及诉讼费用请以起诉时的现行规定为准。

未支付或多支付涨幅部分会怎样?

承租人不支付合法涨幅可能产生迟延后果;关于因欠租而腾退的途径,可参阅不付租金的承租人的腾退(Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi)一文。第346条规定,除租金和附带费用外,不得对承租人设定其他付款义务,尤其是迟付租金须支付违约金或后续租金提前到期的约定无效。超出法定上限多付的部分,承租人可请求返还,具体依据和时效须结合个案判断。

租赁合同的续期与延长

依第347条,固定期限租赁到期前至少十五日承租人未通知的,合同按相同条件延长一年。出租人不得以期限届满为由终止合同;仅在十年延长期届满后,出租人方可在其后每个延长年度结束前至少三个月通知,无需理由终止合同。出租人因自用需要提起腾退之诉另见第350条。

涨租如何通知,承租人可以怎么做?

合同约定的比例不超过CPI上限的,无需另行通知即可适用。未约定比例或双方有分歧的,出租人可在新租期开始前至少三十天书面通知承租人涨租。该通知对于日后租金确定之诉中法院确定的租金自新租期开始约束承租人具有重要意义(第345条)。

承租人认为通知的涨幅超过CPI上限的,应先查阅TÜİK相应月份公报中的十二个月平均变动率,通过银行转账并注明用途付款,并以书面形式记录异议。银行凭证有助于证明租金及多付金额。双方无法协商的,出租人和承租人均可提起租金确定之诉。

经营场所租赁的规则有所不同吗?

第344条对住宅和有屋顶的经营场所租赁适用相同的CPI十二个月平均上限。临时25%上限仅适用于住宅租赁。无屋顶不动产租赁或特殊情形,须另行审查合同及一般规定。

另一般认为,与新承租人订立新合同时,首期租金可以自由约定,CPI上限适用于其后续期的租期。该点在实践中可能存在争议,须结合具体合同审查。

常见问题

租金涨幅最高是多少?

没有固定百分比。上限为续期当月CPI公报中的十二个月平均变动率(TBK第344条)。

25%上限已经结束了吗?

是的。临时第2条涵盖的期间于2024年7月1日结束,此后续期仅适用第344条。

出租人必须书面通知吗?

法律并未将通知作为涨租本身的生效条件,但要使法院确定的租金自新租期开始约束承租人,第345条的期限和通知条件很重要。

合同约定更高比例,承租人受约束吗?

不受;超出十二个月平均CPI变动率的部分无效。

超过五年的租赁如何确定租金?

由法官综合CPI变动、租赁物状况和可比租金确定公平租金。

以外币计价的租赁可以涨租吗?

依第344条第4款,租金以外币约定的,在不违反第1567号法律的前提下,五年内不得变更;"履行过分困难"条款仍然保留。