Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar daha yüksek bir oran kararlaştırsa bile aşan kısım geçerli olmaz; 2024 yılı Temmuz ayında sona eren yüzde 25'lik geçici sınır ise artık uygulanmamaktadır.
- Üst sınır: TÜİK'in açıkladığı TÜFE'nin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı (TBK m. 344/1).
- Sözleşmede oran yazmıyorsa artışı hâkim, aynı sınırı aşmamak üzere hakkaniyete göre belirler.
- Beş yılı aşan kiralarda hâkim, emsal kira bedellerini de dikkate alarak bedeli yeniden belirleyebilir.
- Kira bedelinin belirlenmesi davası, yeni dönem başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa veya yazılı artış bildirimi bu süre içinde yapılmışsa yeni dönem sonuna kadar açılabilir (m. 345).
Kira artış oranı nasıl hesaplanır?
Kanun, kira artışının sınırını “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı” olarak belirler. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanan TÜFE bülteninde yer alan “12 aylık ortalamalara göre değişim” sütunudur. Kira yenileme ayına ait bülten esas alınır; örneğin kira her yıl Kasım ayında yenileniyorsa, o ayın bülteninde açıklanan oran kullanılır.
Dikkat edilmesi gereken nokta, yıllık (aylık bazda yıldan yıla) enflasyon ile oniki aylık ortalama değişimin farklı rakamlar olmasıdır. Kira artışında kanun metni ikincisini esas alır.
Hesaplama örneği
Aşağıdaki rakamlar yalnızca yöntemi göstermek için varsayımsaldır; güncel oran için TÜİK bülteni kontrol edilmelidir.
| Kalem | Değer |
|---|---|
| Mevcut aylık kira | 20.000 TL |
| Varsayılan oniki aylık ortalama değişim | %40 |
| Hesap | 20.000 × 1,40 |
| Azami yeni kira | 28.000 TL |
Örnekte görüldüğü gibi hesap, mevcut kira bedeline oranın uygulanmasıyla yapılır; yeni kira bedeli bir sonraki yenilenen dönemde yeniden esas alınır. Kira yılı, sözleşmenin başladığı tarihten itibaren başlayan oniki aylık dönemdir; dolayısıyla artış takvim yılına değil, kira başlangıç tarihine göre uygulanır. Hesaplamada kullanılacak oran, kiranın yenilendiği aya ait bülten oranıdır ve her yıl değişebileceğinden önceki yıldan taşınmaz.
Sözleşmede yüksek bir artış oranı yazıyorsa ne olur?
Madde 344'ün birinci fıkrası, tarafların anlaşmasının ancak TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu söyler. Bu nedenle sözleşmede “her yıl yüzde 50 artış” gibi sabit bir oran bulunsa bile, bu oran o yılın TÜFE sınırının üzerindeyse aşan kısım yönünden geçerli sayılmaz. Kural, bir yıldan uzun süreli sözleşmelere de uygulanır.
Sözleşmede artış oranı hiç belirtilmemişse, kira bedeli yine aynı üst sınırı aşmayacak şekilde, kiralananın durumu gözetilerek hâkim tarafından belirlenir.
Yüzde 25 sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. 2022 ve 2023 yıllarında yürürlüğe giren Geçici Madde 1 ve Geçici Madde 2, konut kiralarında artışı en fazla yüzde 25 ile sınırlamıştı. Geçici Madde 2'nin metni, 2/7/2023 ile 1/7/2024 (bu tarihler dahil) arasında yenilenen kira dönemlerini kapsar. Bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde geçici sınır uygulanmaz; yalnızca 344. maddedeki TÜFE oniki aylık ortalama sınırı geçerlidir.
Beş yıldan uzun kiralarda artış nasıl belirlenir?
Madde 344'ün üçüncü fıkrasına göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemede TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözetir. Bu durumda TÜFE sınırı bağlayıcı üst sınır olmaktan çıkar, hâkimin hakkaniyete uygun takdiri devreye girer.
Kira bedelinin belirlenmesi davası ne zaman açılır?
Madde 345'e göre kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için iki yoldan biri gerekir: davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da kiraya verenin bu süre içinde artışı yazılı olarak bildirmiş olması. Bu koşullardan biri varsa dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir.
Sözleşmede yeni dönemde bedelin artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Gerekli belgeler ve başvuru yeri
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller,
- Kira bedelinin ödendiğini gösteren banka dekontları,
- Varsa yazılı artış bildirimi (noter ihtarnamesi, e-posta değil yazılı ve ispatı kolay bir bildirim tercih edilir),
- Emsal kira bedellerini gösteren belgeler (komşu taşınmaz kira sözleşmeleri, emlak değerleme raporu).
Dava, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Görevli mahkeme ve harç tutarları için dava tarihindeki güncel mevzuat kontrol edilmelidir.
Kira artışının ödenmemesi veya fazla ödenmesi durumunda neler olur?
Kiracının kanuna uygun artışı ödememesi, kiraya veren açısından temerrüt sonuçlarını doğurabilir; ödeme yapılmamasına bağlı tahliye yolları için Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi ve Hukuki Tahliye Yolları başlıklı yazıya bakılabilir. Madde 346 ise kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğunu düzenler.
Kanunun izin verdiği sınırın üzerinde ödeme yapan kiracı, fazla ödediği kısmın iadesini talep edebilir; bu talebin dayanağı ve zamanaşımı somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira sözleşmesinin yenilenmesi ve uzaması
Madde 347'ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla gerekçe göstermeden sözleşmeye son verebilir. Kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkı ise Madde 350'de ayrıca düzenlenmiştir.
Kira artışı kiracıya nasıl bildirilir ve kiracı ne yapabilir?
Artış oranı sözleşmede belirlenmişse ve bu oran TÜFE sınırını aşmıyorsa ayrıca bir bildirim yapılmadan da uygulanabilir. Oran belirlenmemişse veya taraflar anlaşamıyorsa kiraya veren, yeni dönem başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirim göndererek artışı duyurabilir. Böyle bir bildirim, daha sonra açılacak kira bedelinin belirlenmesi davasında mahkemece saptanan bedelin yeni dönem başından itibaren bağlayıcı olması açısından önem taşır (m. 345).
Kiracı, kendisine bildirilen oranın TÜFE sınırını aştığını düşünüyorsa önce TÜİK bülteninden ilgili ay için oniki aylık ortalama değişim oranını kontrol etmeli, ödemeleri banka yoluyla ve açıklama yazarak yapmalı, itirazını yazılı olarak kayda geçirmelidir. Ödemelerin banka dekontuyla belgelenmesi, ileride hem fazla ödemenin hem de kira bedelinin ispatı bakımından işe yarar. Taraflar uzlaşamazsa kira bedelinin belirlenmesi davası hem kiraya veren hem kiracı tarafından açılabilir.
Kira artışı işyeri kiralarında farklı mıdır?
Madde 344, konut ve çatılı işyeri kiraları için aynı şekilde TÜFE oniki aylık ortalama sınırını getirir. Konutlara özgü geçici yüzde 25 sınırı yalnızca konut kiraları için öngörülmüştü; işyerlerinde bu geçici sınır zaten uygulanmamıştı. Çatısız taşınmaz kiraları veya özel hâller için sözleşme ve genel hükümlere ayrıca bakmak gerekir.
Ayrıca kiracı ya da kiraya veren yeni bir kiracıyla sözleşme yaparsa, yeni sözleşmedeki ilk dönem bedelinin serbestçe belirlenebildiği, TÜFE sınırının ise bu ilk bedelden sonraki yenilenen dönemler için geçerli olduğu kabul edilir. Bu nokta uygulamada tartışma konusu olabileceğinden somut olayda sözleşme metni ayrıca incelenmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Kira artış oranı en fazla yüzde kaç olabilir?
Sabit bir yüzde yoktur. Sınır, kira yenileme ayına ait TÜFE bülteninde yer alan oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır (TBK m. 344).
Yüzde 25 kira artış sınırı bitti mi?
Evet. Geçici Madde 2'nin kapsadığı dönem 1/7/2024 tarihinde sona ermiştir; sonraki yenilemelerde yalnızca 344. madde uygulanır.
Kiraya veren yazılı bildirim yapmak zorunda mı?
Kanun, bildirimi artışın kendiliğinden geçerliliği için şart koşmaz; ancak bedelin mahkemece belirlenmesi hâlinde yeni dönem başından bağlayıcı olması için 345. maddedeki süre ve bildirim koşulları önemlidir.
Sözleşmede yüksek oran yazıyorsa kiracı bağlı mıdır?
Hayır; TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranını aşan kısım geçerli olmaz.
Beş yıldan uzun kiralarda artış nasıl belirlenir?
Hâkim, TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal bedelleri birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bedeli belirler.
Dövizle belirlenen kirada artış yapılabilir mi?
Madde 344'ün dördüncü fıkrasına göre sözleşmede bedel yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır.